Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Die Transaktionen im Altbau sind laut dem Bericht des Wohnungsberichts 2025 um etwa 12 bis 19 % im Jahr 2025 gestiegen, während die Investitionen in Neubauten mit einem Rückgang von etwa 14 % im gleichen Zeitraum weiter gesunken sind. Die Zinssätze haben sich nach dem Rückgang, der 2024 begann, stabilisiert, und die Mietpreisbremse wurde bis 2027 in angespannten Gebieten verlängert.
Dieser Kontext verändert die zu berücksichtigenden Vermögensentscheidungen.
Altbau gegen Neubau: ein Wechsel, der die Immobilieninvestitionsstrategie neu definiert
Die aktuellen Daten des Ministeriums für ökologische Transition weisen auf ein strukturelles Ungleichgewicht hin. Der Neubau hat zahlreiche Hemmnisse: Rückgang der Programme, regulatorischer Druck auf die Energieeffizienz von Gebäuden, verlängerte Lieferzeiten. Für einen Investor, der ein Mietvermögen aufbauen möchte, wirken sich diese Einschränkungen direkt auf die prognostizierte Rentabilität aus.
Im Gegensatz dazu bietet der Altbaumarkt heute breitere Verhandlungsspielräume. Der Preisverfall, der in den letzten Jahren beobachtet wurde, wurde nicht vollständig durch den Anstieg der Transaktionsvolumina ausgeglichen. Ein geduldiger Käufer, der in der Lage ist, eine unterbewertete Immobilie zu identifizieren, die Renovierungsarbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz benötigt, kann mittelfristig einen Wertzuwachs erzielen und gleichzeitig von einer höheren Mietrendite profitieren als die standardisierten Neubauten.
Diese sogenannte “Value”-Logik, entlehnt aus der Finanzsprache, erfordert eine genaue Analyse: Energieeffizienzdiagnose, Kostenschätzung für die Arbeiten, Projektion der nach der Renovierung erreichbaren Miete. Investoren, die diese Entscheidungen vertiefen möchten, können Investissement Patrimoine für Immobilien konsultieren, um die Szenarien Altbau und Neubau in ihrer eigenen Situation zu vergleichen.
Mietpreisbremse bis 2027 verlängert: Welche Auswirkungen hat das auf die Mietrendite?
Das Mietpreisbremssystem, das bis 2027 in angespannten Gebieten verlängert wurde, beschränkt sich nicht mehr nur auf die großen historischen Metropolen. Seine schrittweise Ausweitung verändert die Renditeberechnung für jede Immobilieninvestition in diesen Bereichen.
Ein selten angesprochenes Thema betrifft den Mobilitätsmietvertrag, der nun der Mietpreisbremse unterliegt in den betroffenen Gemeinden. Diese Art von Vertrag, ursprünglich geschaffen, um den Eigentümern, die auf Studenten und junge Berufstätige in beruflicher Mobilität abzielen, Flexibilität zu bieten, verliert einen Teil ihres preislichen Vorteils. Ein Eigentümer, der auf eine über dem Markt liegende Miete aufgrund der kurzen Dauer des Mobilitätsmietvertrags gehofft hatte, muss seine Prognosen überdenken.
Konkrete Auswirkungen auf die Vermögensstrategie sind:
- In angespannten Gebieten ist der brutto Mietrendite faktisch gedeckelt durch die erhöhten Referenzmieten, was den Kaufpreis in der Rentabilitätsgleichung noch entscheidender macht
- Mietaufschläge sind für außergewöhnliche Merkmale (Aussicht, Terrasse, seltene Ausstattungen) weiterhin möglich, aber ihre Anfechtung durch Mieter vor der Schlichtungsstelle nimmt zu
- Außerhalb angespannten Gebieten bleibt die Preisfreiheit bestehen, jedoch ist die Mietnachfrage dort oft fragiler, was das Risiko von Leerständen erhöht
Die Entscheidung zwischen angespannten und nicht angespannten Gebieten wird somit zu einem strategischen Parameter, der ebenso wichtig ist wie die Wahl des Steuermodells.
SCPI, SCI, LMNP: das richtige Vehikel je nach Vermögensziel wählen
Die Frage des rechtlichen und steuerlichen Vehikels geht der des Objekts selbst voraus. Drei Optionen konzentrieren den Großteil der Immobilieninvestitionsströme in Frankreich, mit sehr unterschiedlichen Logiken.
SCPI: Gemeinsame Nutzung und delegierte Verwaltung
Die SCPIs ermöglichen den Zugang zum Immobilienmarkt ohne direkte Verwaltung. Die ausgeschüttete Rendite hängt von der Qualität des gehaltenen Portfolios und der Erwerbspolitik des Verwalters ab. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind hier unterschiedlich: Einige diversifizierte SCPIs zeigen regelmäßige Leistungen, während andere Wertverluste bei Anteilen aufgrund der Marktkorrektur im Bürobereich erleiden. Die Liquidität einer SCPI ist niemals garantiert, und die Verkaufsfristen für Anteile können sich in angespannten Zeiten erheblich verlängern.
SCI: Strukturierung des Familienbesitzes
Die Société Civile Immobilière bleibt der bevorzugte Rahmen zur Organisation des Besitzes und der Übertragung von Immobilienvermögen zwischen Mitgliedern derselben Familie. Ihr Hauptvorteil liegt in der Flexibilität der Verteilung der Anteile und in der Optimierung der Erbschaftsrechte. Im Gegensatz dazu werden die Buchhaltungsführung und die deklaratorischen Verpflichtungen von privaten Investoren oft unterschätzt.
LMNP: das steuerliche Regime, das widersteht
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters behält aufgrund des Mechanismus der buchhalterischen Abschreibung des Objekts eine bemerkenswerte steuerliche Attraktivität, die es ermöglicht, die Besteuerung der Mieteinnahmen erheblich zu reduzieren über mehrere Jahre. Dieses Regime setzt jedoch eine sorgfältige Buchhaltung und ein tatsächliches Engagement für die möblierte Vermietung voraus. Die jüngsten gesetzlichen Entwicklungen erfordern eine Überwachung der Nachhaltigkeit dieses Vorteils.
Immobilienbesteuerung und Risikomanagement: die blinden Flecken, die es zu antizipieren gilt
Die meisten Rentabilitätsprognosen berücksichtigen die Bruttorendite und die voraussichtliche Besteuerung. Sie vernachlässigen oft zwei Posten, die die tatsächliche Leistung auf lange Sicht erodieren.
Der erste betrifft die Arbeiten zur energetischen Sanierung. Seit dem schrittweisen Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Immobilien benötigt ein Objekt, das in die Klassen F oder G eingestuft ist, eine Investition in Renovierungsarbeiten, bevor es vermietet werden kann. Diese Kosten, die manchmal mehreren Jahren Mieten entsprechen, müssen bereits in die ursprüngliche Berechnung einfließen.
Der zweite blinde Fleck betrifft die Mietausfälle. Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerung über eine einheitliche Leerstandsquote im Land: Diese variiert stark je nach Größe der Stadt, Nähe zu Verkehrsanbindungen und Anspannung des lokalen Marktes. Ein Investor, der von einer Belegungsquote von 100 % ausgeht, verfälscht mechanisch seine Berechnung der Nettorendite.
- Mindestens einen Monat Leerstand pro Jahr in die Berechnung der Nettorentabilität einplanen
- Die DPE-Klassifizierung vor jedem Kaufangebot überprüfen und die erforderlichen Arbeiten beziffern
- Die erhöhte Referenzmiete mit der tatsächlich im Zielviertel festgestellten Marktmiete vergleichen
Der Aufbau eines soliden Immobilienvermögens beruht weniger auf der Wahl einer “besten” universellen Strategie als auf der Übereinstimmung zwischen dem gewählten Vehikel, dem angestrebten lokalen Markt und der tatsächlichen Fähigkeit, die Managementrisiken zu absorbieren. Die aktuellen Bedingungen des Altbaumarktes, kombiniert mit den verstärkten regulatorischen Anforderungen, begünstigen Investoren, die sich die Zeit nehmen, vor der Unterzeichnung zu kalkulieren.
