De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase van herstructurering. De transacties in de bestaande woningmarkt zijn met ongeveer 12 tot 19 % in 2025 gestegen volgens het rapport van het Woningaccount 2025, terwijl de investeringen in nieuwbouw zijn blijven dalen met een terugval van ongeveer 14 % in dezelfde periode. De rentetarieven zijn gestabiliseerd na de daling die in 2024 is ingezet, en de huurprijsregulering is verlengd tot 2027 in de krappe gebieden.
Deze context hertekent de patrimoniale afwegingen die overwogen moeten worden.
Oud tegen nieuw: een verschuiving die de vastgoedbeleggingsstrategie herdefinieert
Recente gegevens van het ministerie van Ecologische Transitie wijzen op een structureel onevenwicht. De nieuwbouw ondervindt veel belemmeringen: schaarste aan projecten, druk van regelgeving op de energieprestaties van gebouwen, langere levertijden. Voor een investeerder die een huurpatrimonium wil opbouwen, wegen deze beperkingen direct op de verwachte rendabiliteit.
Omgekeerd biedt de bestaande markt vandaag de dag bredere onderhandelingsmarges. De prijsdaling die de afgelopen jaren is waargenomen, is niet volledig gecompenseerd door de stijging van het aantal transacties. Een geduldige koper, die in staat is om een ondergewaardeerd pand te identificeren dat renovatiewerkzaamheden vereist, kan op middellange termijn een meerwaarde realiseren terwijl hij profiteert van een hoger huurinkomen dan dat van gestandaardiseerde nieuwbouw.
Deze zogenaamde “value” logica, ontleend aan de financiële terminologie, vereist een grondige analyse: diagnose van de energieprestaties, schatting van de renovatiekosten, projectie van de huurprijs die na renovatie haalbaar is. Investeerders die deze afwegingen verder willen uitdiepen, kunnen Investissement Patrimoine voor vastgoed raadplegen om de scenario’s oud en nieuw te vergelijken op basis van hun eigen situatie.
Huurprijsregulering verlengd tot 2027: welke impact op de huurinkomsten
Het systeem van huurprijsregulering, verlengd tot 2027 in de krappe gebieden, beperkt zich niet langer tot de grote historische metropolen. De geleidelijke uitbreiding verandert de rendementsberekening voor elke vastgoedbelegging die zich binnen deze gebieden bevindt.
Een zelden aangekaart punt betreft de mobiliteitshuur, die nu onder de regulering valt in de betrokken gemeenten. Dit type huurcontract, oorspronkelijk ontworpen om flexibiliteit te bieden aan eigenaren die zich richten op studenten en jonge professionals in professionele mobiliteit, verliest een deel van zijn prijsvoordeel. Een eigenaar die rekende op een huurprijs boven de marktprijs dankzij de korte duur van het mobiliteitscontract, moet zijn projecties herzien.
Concreet zijn de gevolgen voor de patrimoniale strategie als volgt:
- In krappe gebieden is het bruto huur rendement de facto beperkt door de verhoogde referentietarieven, wat de aankoopprijs nog bepalender maakt in de rendabiliteitsvergelijking
- Huurverhogingen blijven mogelijk voor uitzonderlijke kenmerken (uitzicht, terras, zeldzame voorzieningen), maar hun betwisting door huurders voor de verzoeningscommissie neemt toe
- Buiten krappe gebieden blijft de prijsvrijheid bestaan, maar de huurvraag is daar vaak kwetsbaarder, wat het risico van leegstand vergroot
De afweging tussen krappe en niet-krappe gebieden wordt dus een strategische parameter op zich, net als de keuze van het fiscale regime.
SCPI, SCI, LMNP: de juiste vehikel kiezen volgens het patrimoniale doel
De vraag naar het juridische en fiscale voertuig komt vóór die van het goed zelf. Drie opties concentreren het merendeel van de vastgoedbeleggingstromen in Frankrijk, met zeer verschillende logica’s.
SCPI: mutualisatie en gedelegeerd beheer
SCPI’s bieden toegang tot de vastgoedmarkt zonder directe beheer. Het uitgekeerde rendement hangt af van de kwaliteit van het beheerde vastgoed en het acquisitiebeleid van de beheerder. De ervaringen op de grond verschillen op dit punt: sommige gediversifieerde SCPI’s tonen consistente prestaties, terwijl andere te maken hebben met waardeverminderingen van aandelen als gevolg van de correctie op de kantoormarkt. De liquiditeit van een SCPI is nooit gegarandeerd, en de verkooptermijnen van aandelen kunnen aanzienlijk verlengd worden in tijden van spanning.
SCI: de structuur van familiebezit
De burgerlijke vastgoedmaatschappij blijft het voorkeurskader voor het organiseren van het bezit en de overdracht van een vastgoedpatrimonium tussen leden van dezelfde familie. Het belangrijkste voordeel ligt in de flexibiliteit van de verdeling van aandelen en de optimalisatie van de erfbelasting. Aan de andere kant worden de boekhoudkundige beheerskosten en de aangifteverplichtingen vaak onderschat door particuliere investeerders.
LMNP: het fiscale regime dat standhoudt
De status van niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen behoudt een aanzienlijke fiscale aantrekkingskracht dankzij het boekhoudkundige afschrijvingsmechanisme van het goed, dat het mogelijk maakt om de belasting op huurinkomsten aanzienlijk te verlagen gedurende meerdere jaren. Dit regime vereist echter een rigoureuze boekhouding en een daadwerkelijke betrokkenheid bij gemeubileerde verhuur. Recente wetswijzigingen nodigen uit om de duurzaamheid van dit voordeel te volgen.
Vastgoedbelasting en risicobeheer: de blinde vlekken om te anticiperen
De meeste rendabiliteitsprojecties integreren het bruto rendement en de verwachte belasting. Ze negeren vaak twee posten die de werkelijke prestaties op lange termijn aantasten.
De eerste betreft de werkzaamheden voor energieconformiteit. Sinds de geleidelijke verbod op de verhuur van energieverspillende woningen, vereist een woning met een classificatie F of G een renovatie-investering voordat deze kan worden verhuurd. Deze kosten, soms gelijk aan meerdere jaren aan huur, moeten vanaf de initiële berekening worden meegenomen.
De tweede blinde vlek betreft de leegstand. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om tot een uniforme leegstandsgraad op het grondgebied te komen: deze varieert sterk afhankelijk van de grootte van de stad, de nabijheid van het openbaar vervoer en de spanning op de lokale markt. Een investeerder die rekent op een bezettingsgraad van 100 % verstoort mechanisch zijn netto rendementsberekening.
- Minimaal één maand leegstand per jaar in de berekening van de netto rendabiliteit voorzien
- De DPE-classificatie controleren voordat een bod wordt gedaan en de benodigde werkzaamheden inschatten
- De verhoogde referentietarieven vergelijken met de werkelijke markthuur in de beoogde wijk
De opbouw van een solide vastgoedpatrimonium berust minder op de keuze van een “betere” universele strategie dan op de afstemming tussen het gekozen voertuig, de beoogde lokale markt en de werkelijke capaciteit om de beheersrisico’s op te vangen. De huidige marktomstandigheden voor de bestaande woningen, in combinatie met de versterkte regelgeving, bevorderen investeerders die de tijd nemen om te berekenen voordat ze tekenen.
