Die auf einer Immobilienanzeige angegebene Rendite hat praktisch nichts mit der tatsächlichen Leistung einer Mietinvestition zu tun. Die Optimierung der Mietrendite im Jahr 2024 erfordert, netto zu denken, nachdem alle Kostenpositionen berücksichtigt wurden, und einige Reflexe der Arbitrage zu überdenken, die durch das Ende des Pinel-Systems obsolet geworden sind.
Netto-Mietrendite: die Positionen, die die Bruttorendite drücken
Die Bruttorendite, die berechnet wird, indem die jährliche Miete durch den Kaufpreis geteilt wird, überschätzt systematisch die wirtschaftliche Leistung einer Immobilie. Die in den Barometern verwendeten Mieten werden oft inklusive Nebenkosten angegeben, was die Diskrepanz zur Realität, wie sie vom Investor wahrgenommen wird, noch vergrößert.
Wir beobachten, dass die am meisten unterschätzten Positionen die Mietausfälle, die Grundsteuer und die laufenden Instandhaltungskosten sind. Bei einer älteren Immobilie können diese drei Posten mehrere Renditepunkte im Vergleich zur angegebenen Bruttorendite ausmachen.
Um die durchschnittliche Rendite auf Impact Patrimoine genau zu analysieren, empfehlen wir, eine Tabelle zu erstellen, die jede tatsächliche Position vor einer Kaufentscheidung integriert. Eine Bruttorendite ohne Abzug der tatsächlichen Kosten ist kein Entscheidungsindikator.
- Notarkosten: Sie erhöhen die tatsächlichen Erwerbskosten erheblich, insbesondere bei Bestandsimmobilien, wo sie höher sind als bei Neubauten.
- Grundsteuer: abhängig von der Gemeinde kann sie in manchen mittelgroßen Städten eine Monatsmiete oder mehr absorbieren.
- Mietausfälle: selbst in angespannten Märkten ist es ratsam, mindestens einige Wochen pro Jahr zwischen zwei Mietern einzuplanen.
- Nicht umlegbare Kosten und Arbeiten: Fassadenrenovierung, Austausch von Heizkesseln, Anpassung an elektrische Normen – all diese Ausgaben werden nicht auf den Mieter umgelegt.
Ende des Pinel und steuerliche Arbitrage gegen reale Rendite
Die für das Pinel-System förderfähigen Investitionen sind auf solche beschränkt, die bis zum 31. Dezember 2024 getätigt werden, mit bereits reduzierten Steuervorteilen von 9 %, 12 % oder 14 % je nach Dauer der Verpflichtung von 6, 9 oder 12 Jahren. Die Vermietung muss unmöbliert bleiben, mit Mietobergrenzen und Einkommensgrenzen für den Mieter.
Dieser restriktive Rahmen verändert die Arbitrage grundlegend. Ein Neubau hauptsächlich wegen der Steuervergünstigung zu kaufen, ohne zu überprüfen, ob die Mietrendite ohne steuerliche Vorteile tragfähig ist, führt zu unangenehmen Überraschungen am Ende der Verpflichtung. Der Preis pro Quadratmeter für Neubauten übersteigt oft den für Bestandsimmobilien erheblich, was sich direkt auf das Verhältnis von Miete zu Preis auswirkt.
LMNP: das Regime, das nach dem Pinel bleibt
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters hat einen strukturellen Vorteil: Die buchhalterische Abschreibung der Immobilie reduziert das zu versteuernde Ergebnis ohne Liquiditätsabfluss. Im realen Regime zieht der Investor die tatsächlichen Kosten, die Zinsen und die Abschreibung des Gebäudes und des Mobiliars ab.
Wir empfehlen, systematisch den Unterschied zwischen dem Mikro-BIC (Pauschalabzug) und dem realen Regime zu simulieren, bevor man unterschreibt. Bei einer Immobilie mit Renovierungsbedarf oder einem aktuellen Darlehen erzielt das reale Regime fast immer ein steuerlich vorteilhafteres Ergebnis.
Mietdruck und Marktwahl: über den Kaufpreis hinaus
Das Mietangebot hat sich in den letzten Jahren in Frankreich stark verringert. Diese Verknappung des Angebots führt zu steigenden Mieten und reduziert mechanisch die Leerstände in angespannten Gebieten. Für den Investor zählt ein niedriger Leerstand ebenso viel wie eine hohe Miete bei der Berechnung der Nettorendite.
Nur auf einen niedrigen Kaufpreis zu setzen, um die Bruttorendite zu erhöhen, führt oft zu wenig liquiden Märkten, in denen die Mietnachfrage schwach ist. Eine Stadt, die eine hohe Bruttorendite aufweist, aber eine strukturell höhere Leerstandsquote als der nationale Durchschnitt hat, enttäuscht letztendlich in der tatsächlichen Leistung.
Kriterien zur Auswahl eines leistungsfähigen Mietmarktes
Drei Indikatoren sollten vor der Zielsetzung einer Stadt oder eines Stadtteils berücksichtigt werden:
- Das Verhältnis zwischen dem Bestand an Mietangeboten und der geäußerten Nachfrage (Anzahl der Bewerbungen pro Objekt), das die tatsächliche Marktentwicklung misst.
- Die Entwicklung der Grundsteuer in den letzten fünf Jahren, ein Frühindikator für die Erosion der Nettorendite.
- Die Präsenz eines diversifizierten Arbeitsmarktes, der die Mietnachfrage über die Haltedauer der Immobilie sichert.
DPE und energetische Arbeiten: ein untergenutzter Renditehebel
Ein mäßiger DPE wirkt sich mittlerweile negativ auf den Wiederverkaufspreis und die Vermietungsfähigkeit aus. Thermische Durchlässe, die in die Klassen F oder G eingestuft sind, unterliegen schrittweisen Einschränkungen bei der Vermietung. Doch diese regulatorische Einschränkung schafft eine Gelegenheit für Investoren, die in der Lage sind, die Kosten für energetische Renovierungen genau zu beziffern.
Eine schlecht eingestufte Immobilie zu einem reduzierten Preis zu kaufen, die notwendigen Arbeiten durchzuführen, um ein D- oder C-Zertifikat zu erreichen, und sie dann im möblierten Zustand im realen Regime zu vermieten, ermöglicht es, drei Effekte zu kumulieren: einen reduzierten Kaufpreis, steuerlich absetzbare Arbeiten und eine nach der Renovierung aufgewertete Miete.
Ein häufiger Fehler besteht darin, das Renovierungsbudget zu unterschätzen oder die Vorgaben der Eigentümergemeinschaft zu vernachlässigen. Die Nettorendite nach der Renovierung muss berechnet werden, indem die Gesamtkosten der Arbeiten in die Gesamtkosten einfließen, und nicht als Nebenkosten betrachtet werden.
Der französische Mietmarkt konfiguriert sich neu um energetische, steuerliche und demografische Zwänge, die die alten Lesarten unzureichend machen. Die Optimierung der Rendite erfolgt weniger durch die Suche nach der maximalen Miete als durch die präzise Kontrolle der tatsächlichen Kosten, die Wahl eines geeigneten Steuersystems und die Auswahl eines Marktes, in dem der Mietdruck gegen Leerstände schützt.
