De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase van stabilisatie die zeer verschillende realiteiten verbergt, afhankelijk van de segmenten. De vastgoedprijzen in Frankrijk volgen niet langer een uniforme koers: de EPC, de geografie en het type onroerend goed (nieuw of oud) creëren parallelle markten waarvan de dynamiek uiteenloopt.
Waardeverschil tussen thermisch onrendabele woningen en gerenoveerde woningen
We observeren een fenomeen van versnelling in segmentatie door de energieprestatie-eisen. Vastgoed geclassificeerd als F of G blijft langer te koop staan en ondergaat aanzienlijk hardere onderhandelingen dan twee jaar geleden. De Hoge Raad van Notarissen bevestigt deze trend in het vierde kwartaal van 2025: in Île-de-France en in de regio’s integreren kopers nu de kosten van energieverbetering in hun aankoopaanbod.
Zie ook : Cruises: een wereld van ontsnapping en luxe
Omgekeerd verkopen goed geclassificeerde woningen (A, B, C) sneller, soms tegen prijzen die zijn gehandhaafd ondanks de algemene stabilisatie. Dit verschil verkleint niet. Voor investeerders betekent dit dat de korting op een thermisch onrendabele woning niet automatisch een goede deal is: het budget voor werkzaamheden en de tijd die nodig is om aan de normen te voldoen, kunnen het voordeel van een lage aankoopprijs tenietdoen.
We raden aan om systematisch de totale kosten (aankoop plus renovatie) te analyseren in plaats van alleen de prijs per vierkante meter die wordt weergegeven. Sommige lokale markten maken het mogelijk om deze granulariteit te volgen, zoals de prijzen Piraino op Info Immobilier, die een gedetailleerd overzicht van de waarderingen op gemeentelijk niveau bieden.
Zie ook : Alles wat je moet weten over Ocrevus: toepassingen, effectiviteit en toegang in Frankrijk
De nieuwbouwmarkt in Frankrijk: bouwtekort en latente druk op de prijzen
De meeste analyses voor het grote publiek richten zich op de bestaande woningen. De nieuwbouw vertelt een heel ander verhaal. De bouwvergunningen stijgen voorzichtig (de notarissen melden +3,3 % in februari 2026 ten opzichte van januari), maar dit cijfer compenseert het tekort dat de afgelopen jaren is opgebouwd niet.
Het volume van de bouwprojecten blijft historisch laag. In gebieden met een groeiende bevolking voedt dit bouwtekort een latente druk op de prijzen die tijdelijk wordt gemaskeerd door de algemene stabilisatie. De aantrekkelijke gemeenten aan de Atlantische kust, in de Rhône-vallei en in enkele regionale metropolen zijn de eerste die hiermee te maken krijgen.
Voor een koper verandert dit de leeswijze. Wachten op een prijsdaling van nieuwbouw in deze gebieden zou een riskante gok zijn: de schaarste van het aanbod fungeert als een prijsbodem, zelfs wanneer de rentetarieven een neerwaartse druk op de vraag uitoefenen.
Nieuwbouw versus bestaande bouw: twee ontkoppelde cycli
De bestaande bouw heeft een herstel van de transactievolumes ingezet. De nieuwbouw blijft echter beperkt door de bouwkosten (materialen, RE2020-normen, grondprijzen). Deze twee markten reageren niet langer op dezelfde signalen. Een versoepeling van de kredietvoorwaarden stimuleert de bestaande bouw binnen enkele maanden. De nieuwbouw daarentegen is afhankelijk van stedenbouwkundige beslissingen en vergunningen waarvan de cyclus zich over meerdere jaren uitstrekt.
Geografische herschikking van de vastgoedvraag na telewerken
Het idee van een massale stedelijke vlucht heeft niet standgehouden. De lange gegevens van de IGEDD tonen een genuanceerder fenomeen: de vraag herverdeelt zich naar middelgrote steden en goed verbonden voorsteden, zonder dat de grote metropolen leegstromen.
De vraagprofielen zijn veranderd. Huishoudens zoeken niet langer alleen naar oppervlakte. Ze maken een afweging tussen:
- De kwaliteit van het openbaar vervoer (TGV-station, snelweg, openbaar vervoer) die het behoud van een metropolitane baan op afstand mogelijk maakt
- Het niveau van lokale voorzieningen (gezondheidszorg, onderwijs, handel) dat de levensvatbaarheid van een duurzame vestiging bepaalt
- De prijs per vierkante meter in verhouding tot de EPC van het onroerend goed, omdat de maandelijkse energiekosten evenveel wegen als de maandlasten van de lening in het budget van de huishoudens
Deze herschikking genereert micro-markten met zeer verschillende dynamieken van de ene gemeente naar de andere. Twee steden die twintig kilometer van elkaar verwijderd zijn, kunnen tegenovergestelde prijsontwikkelingen vertonen, afhankelijk van hun bereikbaarheid en hun woningvoorraad.
Vastgoedrentes en notariskostenindexen: de juiste signalen lezen in 2026
De stabilisatie van de financieringsvoorwaarden vormt de basis voor het herstel van de transacties in de bestaande bouw. De rentes zijn gedaald ten opzichte van de pieken aan het einde van 2023, maar de daling is noch lineair, noch gegarandeerd. De politieke onzekerheden in Frankrijk drukken op de OAT-spread, wat de speelruimte van de banken beperkt.
Wat betreft de indexen publiceren de notarissen kwartaalgegevens die de referentie blijven voor het meten van de werkelijke evolutie van de vastgoedprijzen. We raden aan om deze indexen te combineren met het transactievolume: een stabilisatie van de prijzen vergezeld van een stijging van de volumes signaleert een markt die op weg is naar normalisatie. Een stabilisatie van de prijzen met atone volumes signaleert een blokkade, geen evenwicht.
Vastgoedconjunctuur: de indicatoren om in de tweede helft van het jaar in de gaten te houden
Drie elementen zullen de prijsontwikkeling tot eind 2026 bepalen:
- De evolutie van de beleidsrente van de ECB, die direct invloed heeft op de kosten van de hypotheekleningen voor huishoudens
- De tijdlijn voor de invoering van de verhuurverboden gerelateerd aan de EPC, die een instroom van slecht geclassificeerde oude woningen op de verkoopmarkt zou kunnen veroorzaken
- Het niveau van de bouwvergunningen in de komende kwartalen, de enige betrouwbare vooruitlopende indicator om de toekomstige aanbod van nieuwe woningen te anticiperen
De Franse vastgoedmarkt van 2026 kan niet worden samengevat in een opwaartse of neerwaartse trend. De relevante leeswijze is die van segmentatie: per EPC, per locatie, per type onroerend goed. Een koper of investeerder die nog steeds denkt in nationale gemiddelden, mist de waarderingsverschillen die zich tussen deze segmenten verdiepen.